„Brauche ich als Vermieter einen E-Check?“ und „Ist der E-Check für meinen Betrieb Pflicht?“ Diese beiden Fragen bekommen wir immer wieder gestellt, gerade jetzt, wo viele Eigentümer ihre Gebäude modernisieren und Betriebe ihre Versicherungen überprüfen. Die Antwort ist, wie so oft: Es kommt darauf an. In diesem Beitrag klären wir, was hinter dem E-Check im Gewerbe und bei Vermietern steckt, wo es echte Prüfpflichten gibt und wo eine Prüfung freiwillig, aber trotzdem klug ist.
Was ist der E-Check überhaupt?
Der E-Check ist eine Marke des Elektrohandwerks. Dahinter steht eine standardisierte Überprüfung elektrischer Anlagen und Geräte durch Innungsfachbetriebe, die nach festen Kriterien abläuft und mit einem Prüfprotokoll und einer Prüfplakette dokumentiert wird. Inhaltlich geht es um das, was jede fachgerechte Elektroprüfung umfasst:
- Sichtprüfung von Verteilungen, Leitungen, Steckdosen und Schaltern
- Messungen, etwa von Isolationswiderstand, Schutzleiter und Schleifenimpedanz
- Prüfung der Fehlerstrom-Schutzschalter
- Bewertung, ob die Anlage für die heutige Nutzung noch ausreichend dimensioniert ist
- Protokoll mit Mängeln und Empfehlungen
Wichtig für das Verständnis: „E-Check“ ist kein gesetzlicher Begriff. Gesetze und Vorschriften verlangen eine Prüfung, nicht einen bestimmten Markennamen. Eine Prüfung nach den einschlägigen Normen und Vorschriften durch eine Elektrofachkraft erfüllt die Pflichten genauso.
E-Check im Gewerbe: Hier ist Prüfen Pflicht
Für Betriebe mit Beschäftigten ist die Lage eindeutig. Die Unfallverhütungsvorschrift DGUV Vorschrift 3 und die Betriebssicherheitsverordnung verpflichten Arbeitgeber, elektrische Anlagen und Betriebsmittel regelmäßig prüfen zu lassen. Als Richtwerte gelten zum Beispiel:
| Was | Richtwert |
|---|---|
| Ortsfeste Anlagen (Installation, Verteilungen) | alle 4 Jahre |
| Ortsfeste Anlagen in Räumen besonderer Art, etwa mit Feuchtigkeit oder Brandgefahr | jährlich |
| Ortsveränderliche Geräte | Richtwert 6 Monate, im Büro bei geringer Fehlerquote bis zu 2 Jahre |
Die konkreten Fristen legen Sie in Ihrer Gefährdungsbeurteilung fest. Ob Sie die Prüfung als „E-Check“ oder als „DGUV V3-Prüfung“ beauftragen, spielt für die Pflichterfüllung keine Rolle. Entscheidend ist, dass fachgerecht geprüft und dokumentiert wird.
Der Sonderfall: gemietete Gewerbeflächen
Spannend wird es, wenn ein Betrieb in gemieteten Räumen arbeitet. Die Geräte gehören dem Mieter, die Installation dem Vermieter. Trotzdem muss der Arbeitgeber sicherstellen, dass seine Beschäftigten an einer sicheren Anlage arbeiten. Klären Sie deshalb im Mietvertrag oder schriftlich mit dem Vermieter, wer die Prüfung der festen Installation beauftragt und bezahlt, und lassen Sie sich das Protokoll aushändigen. Im Ernstfall reicht „Das macht doch der Vermieter“ nicht als Nachweis.
Und bei Vermietern von Wohnungen?
Für private Vermieter von Wohnraum gibt es in Deutschland keine allgemeine gesetzliche Pflicht zu regelmäßigen Elektroprüfungen in festen Abständen. Trotzdem sind Vermieter nicht aus dem Schneider:
- Erhaltungspflicht: Der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen und sicheren Zustand erhalten. Dazu gehört eine Elektroinstallation, von der keine Gefahr ausgeht.
- Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss zumutbare Maßnahmen treffen, damit niemand zu Schaden kommt.
- Haftung: Kommt es durch eine marode Installation zu einem Brand oder Stromunfall, wird gefragt, ob der Vermieter den Mangel hätte erkennen müssen.
Eine Prüfung ist deshalb für Vermieter vor allem eine Absicherung: Sie dokumentiert, dass die Anlage zu einem bestimmten Zeitpunkt in Ordnung war. Besonders sinnvoll ist sie bei Mieterwechsel, nach Renovierungen, bei älteren Gebäuden und bei möbliert vermieteten Wohnungen, in denen auch Geräte des Vermieters stehen.
Was sagt die Versicherung?
Ein Blick in die eigenen Policen lohnt sich. Viele Feuer- und Gebäudeversicherungen für gewerbliche Objekte enthalten Klauseln, die regelmäßige Prüfungen der elektrischen Anlagen verlangen, teils durch besonders anerkannte Sachverständige. Werden diese Obliegenheiten verletzt, kann der Versicherer im Schadensfall die Leistung kürzen. Auch bei Wohngebäudeversicherungen kann eine dokumentierte Prüfung im Streitfall hilfreich sein.
Pflicht oder Kür? Die Übersicht
| Wer | Regelmäßige Prüfung | Unsere Empfehlung |
|---|---|---|
| Betrieb mit Beschäftigten | Pflicht nach DGUV V3 und Betriebssicherheitsverordnung | Fristen festlegen und einhalten |
| Vermieter von Gewerbeflächen | Oft vertraglich oder über die Versicherung gefordert | Im Mietvertrag klar regeln |
| Vermieter von Wohnraum | Keine allgemeine gesetzliche Frist | Bei Mieterwechsel und in Altbauten prüfen lassen |
| Eigentümer im selbst genutzten Haus | Keine Pflicht | Bei alter Elektrik, Umbau oder neuen Großverbrauchern prüfen lassen |
Wie läuft so eine Prüfung ab?
Für eine Wohnung oder ein kleines Büro ist eine Prüfung der festen Installation meist an einem Vormittag erledigt. Die Elektrofachkraft schaut sich zuerst die Verteilung an, prüft Leitungsschutzschalter und Fehlerstrom-Schutzschalter, misst dann Stromkreis für Stromkreis und kontrolliert Steckdosen, Schalter und Leuchten. Für einzelne Messungen muss der Strom kurz abgeschaltet werden, das sollte mit Mietern oder Mitarbeitern abgestimmt sein. Am Ende steht ein Protokoll, das festgestellte Mängel nach Dringlichkeit einordnet: was sofort behoben werden muss und was bei der nächsten Gelegenheit erledigt werden sollte. Als Vermieter heben Sie dieses Protokoll gut auf, es ist Ihr Nachweis.
Wann eine Prüfung besonders sinnvoll ist
- Vor dem Anschluss einer Wallbox, Wärmepumpe oder PV-Anlage
- Bei Kauf oder Übernahme einer Immobilie
- Wenn Sicherungen häufig auslösen oder Steckdosen warm werden
- Bei Installationen ohne Fehlerstrom-Schutzschalter
- Nach Wasserschäden
Wir helfen Ihnen gerne
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Herzliche Grüße aus Mainz
